人前 露出 房企化债器具在变

人前 露出

经济不雅察网 记者 田国宝 喜兆业集团（01638.HK）将于 2024 年 12 月 18 日召开临时股东大会，审议强制可转债刊行、以股票支付债权东说念主小组使命用度等议案。其中刊行强制可转债是喜兆业境外债重组有打算的伏击组成部分。

喜兆业境外债重组有两种有打算：第一种是刊行新债券，凭证刊行金额、期限等不同分为六档，整个 50 亿好意思元；第二种是强制可转债，分为八档，整个 48 亿好意思元。两种债券的期限从三年到八年不等。

刊行新债券和强制可转债是房企债务重组最常见的两种器具，远洋集团（03377.HK）和旭辉控股（0884.HK）的境外债重组同样以这两种器具为主，其中，刊行新债券为延期有打算，强制可转债为削债有打算。

房企债务重组器具箱中的器具远跳动两种。融创中国（01918.HK）境内债重组运用了现款要约收购、股票及股票收益权兑付、以资抵债、全额长延期等四种器具；中原幸福 ( 600340.SH ) 的债务重组有打算包括卖、带、展、兑、抵、接等六种器具。

"更伏击的是何如运用器具。"在某国外金融机构重组业务部门任职的刘敏告诉经济不雅察报，债务重组是一个复杂而漫长的历程，瞎想重组有打算需要空洞辩论房企、债权东说念主等各方的利益诉求，同期还要兼顾试验，是以运用器具比登第器具更伏击。

房企化债四阶段

自 2021 年房地产流动性风险爆发以来，凭证房地产行业方式、融资环境、商场变化及房企打法神气的不同，房企化债资格了四个主要阶段。

第一个阶段，从 2021 年到 2022 年中期，房企化债以延期为主。彼时，房企濒临信用收缩，流动性弥留，本钱商场信心迟滞的局面，通过债务延期以时辰换空间，本金和利率保管不变，甚而有房企普及利息来进犯债权东说念主应用回售权。

2021 年 10 月，项目年控股（01777.HK）的境内债和境外债均发生背约。同庚 11 月，项目年的境内债" 20 项目 02 "延期有打算通过，过去产生的利息到期支付 20%，剩余 80% 利息缓期一年支付。

第二阶段，从 2022 年中期驱动，房企化债空洞运用多元化器具。跟着房企销售回款减少、融资难度越来越大，单靠延期难以保管偿债才能，房企会采用多种化债器具来化解风险。代表房企为中原幸福。

中原幸福是较早进行全面债务重组的房企之一，中原幸福的债务重组包括境内债、境外债、银行借款、相信等全部债务，总数高达 2200 亿元。在政府专班、房企、债委会和财务参谋人等有关方的共同竭力下，中原幸福运用六种化债器具累计杀青了 1900 亿元债务的重组。

其中，"卖"主如果通过出售钞票来偿还债务；"带"是通过出售钞票带走债务；"展"是债务延期，延迟债务期限；"兑"是平直现款兑付；"抵"是以钞票或股权建造相信收益偿债；"接"是由地方或金融机构接办债务。

与项目年等较早爆雷的房企一样，中原幸福的债务重组莫得强制削债选项，主要通过料理钞票、债务延期和建造相信受益权等神气化债。彼时，中原幸福的高管在多个场合均给出了"不逃废债"的容或。

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第三阶段，从 2023 年驱动，房企债务重组中的削债比例驱动高涨。跟着房企债务压力加大，商场销售和融资进一步萎缩，债权东说念主驱动采纳部分债务的减免条目，消减本金成为债务重组的主要内容之一。

2023 年 9 月，旭辉控股公布新版境外债重组有打算，与之前比较最大的变化是，从全额延期转向全面削债。凭证有打算，旭辉控股通过债务重组不错削减 33 亿好意思元到 40 亿好意思元的境外债，占其境外债总数的 50% 傍边。

第四阶段，从 2024 年驱动，房企化债参加以削债为主的债务体系重构阶段。跟着房地产行业从增量时期参加存量时期，房企和债权东说念主逐渐强劲到，全额兑付债务也曾变得不太试验，惟一重构债务才有可能重获重生。

刘敏先容，在这一阶段，房企的债务重组有打算有三个脾性：第一是债务与钞票结构深度匹配；第二是重组有打算更谨防永远性和可抓续性；第三是钞票证券化逐渐成为房企化债的主要器具之一。由于债权东说念主的诉求不同，房企瞎想的债务重组有打算越来越复杂，其中喜兆业集团和远洋集团的境外债重组有打算尤其复杂，按照不同债务主体、不同债权东说念主类型、不同化债器具，配置了层层嵌套的可选有打算，专科东说念主士也不一定能看得懂。

财务参谋人

在房企债务重组历程中，财务参谋人演出着伏击的扮装，不仅匡助房企瞎想重组有打算，还协助房企与债权东说念主谈判，以确治疗组打算能够顺利推动和推行。

连专科东说念主士也不一定看得懂的债务重组有打算，多半出自像刘敏所在机构这么的财务参谋人之手。四肢专科财务参谋人，他们不错娴熟使用种种债务重组器具，将房企和债权东说念主的诉求通过层层包装和纵横交叉的组合，嵌入在一个个有打算中。

刘敏先容，她所在机构的业务触及收并购来去、债务重组、钞票料理与料理、财务磋议和计谋谋划等多个界限。其中，债务重组业务主如果为房企瞎想重组打算、提供重组有打算和精良与债权东说念主谈判。

房企决定对债务进行重组时，会成立一个由董事长或总司理等高管牵头、投融资和财务等专科东说念主员参与的债务重组小组，与受聘的财务参谋人通盘使命。中原幸福、碧桂园等房企化债则由政府专班牵头。

如中原幸福，在政府专班牵头下，债权东说念主成立债委会，并与企业有关高管和专科东说念主员、财务参谋人等有关方共同组建一个团队进行债务重组使命，债务重组团队在孤独场面进行顽固式办公。

刘敏先容，财务参谋人介入后，领先会对房企的财务现象进行全面评估，评估范围包括钞票、欠债及现款流等关键规划。对房企的本色财务情况进行全面摸底，是制定债务重组打算、瞎想债务重组有打算及与债权东说念主谈判的基础。

第二，在评估恶果的基础上，财务参谋人瞎想一个或多个重组有打算，包括债务重组、钞票出售、引入新投资者等多种神气。重组有打算的瞎想需要兼顾债权东说念主的利益，并确保房企能够规复平方运营。

第三，财务参谋人与债权东说念主进行初步相易，向债权东说念主讲明重组有打算有关条目，取得债权东说念主的初步认同，并对有关争议条目进行修正或调整。刘敏说，与债权东说念主谈判需要十分高的相易期间息兵判才能，从保护债权东说念主利益启航，展示房企重组后的发展长进。

第四，财务参谋人需要配合好各方利益，团结房企和债权东说念主的利益诉求，为不同债权东说念主提供不同的重组选项，确保债务重组有打算能够最大收敛取得多半债权东说念主的扶持，这亦然确保有打算通过的必要要领。

第五，财务参谋人要积极推动谈判进度，确保有打算能够在行为的时辰内达成，包括组织投资东说念主会议、提供详备的财务分析讲演、解答债权东说念主的疑心等。这些使命耗时勤恳，但在债务重组历程中不行或缺。

第六，债务重组有打算达成一致后，财务参谋人还要协助房企确保有打算顺利推行，包括协助房企办理有关法律手续、监督资金使用、按期向债权东说念主讲演重组贯通等。

刘敏说，财务参谋人受聘于房企，是以最大的义务是通过专科才能匡助房企杀青债务重组所在；同期对房企鉴别理的诉求给出修正建议；并最大收敛地匡助房企欷歔商场形象，幸免因财务窘境激发更大的商场波动。

房企境内债重组主要以国内财务参谋人为主，如中金、国泰君安、华融等机构，融创中国境内债重组的财务参谋人为中金公司；境外债重组则以国外机构为主，如华利安、罗仕、德勤等公司，远洋集团境外债重组的财务参谋人为华利安。

有的房企因为债权东说念主组成较为复杂，会聘用包括中资机构在内的多家财务参谋人，如禹洲集团（01628.HK）境外债重组聘用了安迈、海通国外、中银国外等多家机构组成聚会财务参谋人团队。

博弈

一位在房企从事债务重组业务的东说念主士告诉经济不雅察报，2021 年房地产流动性风险爆发时，多半房企对翌日的房地产行业很有信心，秉抓"不逃废债"的原则，在制定债务重组有打算时，会充分辩论债权东说念主的诉求。

彼时，债权东说念主同样对房企的偿债才能有较高期待。上述房企东说念主士说，他所在的房企与债权东说念主第一次相易债务重组有打算时，曾试探性冷落小幅削债的打算，但遭到债权东说念主浓烈反对，最终只可作罢。

跟着房地产行业销售抓续下行，房企偿债才能逐渐下跌，债权东说念主的作风驱动变化。一位境内债投资东说念主告诉经济不雅察报，按照刻下的商场方式，让房企全额兑付不试验，安妥比例削债更合适债权东说念主的利益。

这一变化在旭辉控股境外债重组历程中体现得尤为显明。2022 年，旭辉控股的初版有打算以延期为主，不削减本金，债务缓期不跳动 7 年。由于债权东说念主对永久延期有打算采纳度较低，这版有打算最终莫得取得多半债权东说念主的扶持。

2023 年中期，旭辉控股拿出第二版境外债重组有打算，针对不同债权东说念主的需求瞎想多种有打算选项，包括小幅削债和转股、下调票面利率，并提供钞票和股权等增信措施。但这版有打算同样莫得取得多半债权东说念主扶持。

2023 年 9 月，旭辉拿出第三版境外债重组有打算，包括短期削债、中期债转股和永久保本降息多种有打算，空洞削债比例近 50%。经过多轮谈判，终结 2024 年 11 月底，有 87.4% 的债权东说念主采纳了这一有打算。

从拒绝采纳"不削减本金"有打算到采纳" 50% 的削债"有打算，一定程度体现了房地产方式调理布景下投资东说念主作风的变化。

刘敏说，在房企债务重组历程中，重组有打算瞎想尤为关键，远洋集团境外债重组有打算，通过为四个组别的债权东说念主制定各别化有打算，将重组有打算能否通过的决定权从债权东说念主投票滚动到法院裁决。

在刘敏看来，如果远洋集团为境外债制定消除的重组有打算，思要杀青同样的债务重组主义，很难达到法律行为比例的投资东说念主赞赏票；通过各别化有打算最大收敛保险退回务重组有打算的通过率。

融创中国境内债重组有打算同样如斯。上述境内债投资东说念主告诉经济不雅察报，固然也有投资东说念主不清闲，但由于部分通过二级商场进场的投资东说念主抓有成本较低，这部分投资东说念主粗略率会采用现款兑付有打算。

在他看来，融创中国的四个备选有打算，中枢的是现款兑付有打算，即就是惟一现款兑付一个有打算通过了，融创中国也不错化解不跳动 44 亿好意思元的境外债。剩下的债务重组有打算"能通过最佳，通不外就接着谈"。

喜兆业的境外债重组有打算包括刊行新债券和强制可转债两个主体有打算，其中刊行新债有六个可选有打算，每个可选有打算的期限和利率不同；强制可转债有八个可选有打算，每个可选有打算的期限和换股价钱也不统统相通。

在刘敏看来，这一安排丰富退回权东说念主的采用范围，增强了重组有打算与债权东说念主的匹配度，不错更好地杀青重组所在。

刘敏说，在房企债务重组历程中，因为债权东说念主的诉求不同，重组有打算对债权东说念主的颗粒度越小，越能知足不同债权东说念主的个性化需求。在与债权东说念主谈判的历程中，房企和财务参谋人要将尊重债权东说念主放在首位人前 露出，耐性倾听债权东说念主的诉求，两边就有关详情进行充分考虑和相易，取得债权东说念主的结伙和认同，尽量在两边皆能采纳的情况下达成共鸣。